Existen algunas propiedades que caracterizan a los mercados en general como: libertad, transparencia, homogeneidad, concurrencia, frecuencia.
Sabemos también que los mercados, son la objetivación del intercambio mercantil. Básicamente, es una relación, y no un lugar geográfico, donde se encuentran compradores y vendedores que interaccionan y realizan transacciones.
Pero el mercado inmobiliario es algo diferente. El ámbito geográfico local, sí adquiere una especial relevancia, en virtud de que los inmuebles son bienes que se encuentran arraigados a la tierra que los sustenta y que los hace productos no transables, es decir, no son susceptibles de intercambio internacional.
La homogeneidad no aplica en el caso de los inmuebles, ya que justamente es su singularidad (heterogeneidad) la que lo hace especial.
Tampoco gozan de gran libertad, ya que los inmuebles, son uno de los productos más regulados y condicionados. El mercado inmobiliario está altamente influenciado por las circunstancias políticas, económicas, jurídicas y las tensiones sociales propias de las relaciones humanas (con cierta tendencia a la bipolaridad).
El comportamiento de los precios inmobiliarios depende de la inflación; regulaciones de precios; variaciones en las tasas de cambio; devaluaciones; leyes y normativas regulatorias; disponibilidad de insumos; financiamiento; poder adquisitivo, entre otros.
Otro aspecto interesante se refiere al funcionamiento de los mercados según el tiempo económico. En muchos casos existe el interés sobre mercancías que serán ofertadas en el mediano plazo, y se realizan negociaciones fijando precios y condiciones en la actualidad, pero ellas serán entregadas a futuro.
Ejemplo de ello son las cosechas agrícolas, producción de petróleo y otros minerales, y también es el caso de los bienes inmuebles.
El tiempo económico de planificación, construcción, mercadeo y venta conllevan períodos de dos, tres o más años.
Esto hace que la materialización de inmuebles en masa, en especial del segmento residencial, necesite apuntalarse a través de ventas a futuro, lo que los inmobiliarios denominan preventas.
Con respecto a la concurrencia, no es masiva. La mayoría de los ciudadanos adquiere una sola propiedad (su hogar) en toda su vida.
Con respecto a la información disponible (transparencia), pudiera ser buena, pero con tendencia a ser limitad y en algunos casos escasa y opaca.
En cuanto a la frecuencia de transacciones no se realizan centenares de miles de ellas diariamente. Así pues, el mercado de inmuebles en equilibrio perfecto es una utopía[1].
En definitiva, el mercado inmobiliario es muy interesante y de competencia limitada e imperfecta. Con eso hay que lidiar como compradores(as), vendedores(as), investigadores(as), tasadores(as) y corredores(as) de inmuebles.
[1] Utopía. Isla imaginaria con un sistema político, social y legal perfecto, descrita por Tomás Moro en 1516. Plan, proyecto, doctrina o sistema deseables que parecen de muy difícil realización (según Diccionario de la lengua española. http://dle.rae.es/?id=bCnqw2G).
